+7 (812) 33-444-88
Регион:
Главная > Публикации > Публикации > В каких случаях организации, подведомственные Минобороны, должны заключать с управляющей компанией договоры на обслуживание используемых ими помещений, расположенных в жилых домах

В каких случаях организации, подведомственные Минобороны, должны заключать с управляющей компанией договоры на обслуживание используемых ими помещений, расположенных в жилых домах

Специально для сайта www.audit4dk.ru
30 октября 2017

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Частью 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

При этом частью 5 статьи 161 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 данной статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ.

В случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме выбран способ управления товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, соответствующее ТСЖ или кооператив вправе заключить договор с управляющей компанией (часть 2.2 статьи 161 ЖК РФ). В этом случае обязанность заключать договор с управляющей компанией для собственников помещений в многоквартирном доме не предусмотрена.

Соответственно, нормы ЖК РФ прямо устанавливают обязанность собственников помещений в многоквартирном доме заключить договор с управляющей организацией только в случае, если такая управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса.

Данный подход нашел свое отражение и в судебной практике (см., например, Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.08.2016 № Ф08-5333/2016, от 26.04.2013 по делу № А53-21152/2011; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.03.2013 по делу № А79-4305/2012, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.06.2007 по делу № А56-36199/2006; Постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу № А21-7665/2012, от 09.04.2009 по делу № А56-15071/2008, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 по делу № А27-274/2012, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2012 по делу № А55-17124/2012).

В то же время имеется судебный акт, в котором суд пришел к иному выводу, указав, что учреждение, владеющее имуществом на праве оперативного управления, обязано заключить договор с управляющей компанией, выбранной общим собранием собственников помещений (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу № А33-6485/2014).

Таким образом, данный вопрос в настоящее время является спорным, однозначная судебная практика по нему не сложилась.

 

В соответствии с пунктом 4 статьи 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с ГК РФ (статьи 294, 296).

Пунктом 1 статьи 296 ГК РФ предусмотрено, что казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества.

На основании вышеизложенного в судебных актах (см. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.09.2017 № Ф03-3573/2017 по делу № А73-5536/2016, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.10.2014 по делу № А33-6485/2014) суды пришли к выводу о том, что обязанность заключить договор с управляющей компанией возникает именно у учреждения, владеющего помещениями в многоквартирном доме на праве оперативного управления.

 

Подпунктом 71 пункта 7 Положения о Министерстве обороны Российской Федерации, утвержденного Указом Президента РФ от 16.08.2004 № 1082, установлено, что Минобороны России осуществляет в пределах своей компетенции правомочия собственника имущества Вооруженных Сил, имущества, которое составляет государственную казну Российской Федерации и управление которым осуществляет Минобороны России, а также правомочия в отношении земель и других природных ресурсов, предоставленных для нужд Вооруженных Сил.

В то же время конкретные объекты (организации), подведомственные Минобороны России, расположенные в нежилых помещениях, находящихся в рассматриваемом многоквартирном доме, могут не быть наделены правомочиями собственника в отношении данного имущества, а также не владеть данным имуществом на праве оперативного управления.

То обстоятельство, что данные организации фактически используют рассматриваемые нежилые помещения, само по себе не порождает у данных организаций обязанности заключать договоры с управляющей организацией.

 

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

- в случае, если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, собственник нежилых помещений или учреждение, у которого эти помещения находятся в оперативном управлении, обязаны заключить договор с управляющей организацией;

- в случае, если управляющая организация выбрана решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность собственника или учреждения, в оперативном управлении которого находится нежилое помещение, заключить договор с управляющей компанией, является спорной, в большинстве случаев суды приходят к выводу, что такая обязанность отсутствует;

- в случае, если решением собрания собственников помещений в многоквартирном доме управление домом передано ТСЖ или иному специализированному кооперативу, и данным ТСЖ или кооперативом заключен договор с управляющей организацией, собственник нежилого помещения в указанном доме не должен заключать договор с управляющей организацией;

- заключение договора (в тех случаях, когда оно необходимо) должно осуществляться именно собственником нежилых помещений или учреждением, которому эти помещения переданы в оперативное управление, а не организацией, которой данные помещения переданы в фактическое пользование.

Яндекс.Метрика