В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При этом пунктом 4 статьи 614 ГК РФ установлено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Однако ни в действующем законодательстве, ни в судебной практике нет прямого указания на то, что производство арендодателем капитального ремонта имущества является основанием для снижения арендной платы за соответствующий период.
Более того, имеются отдельные судебные акты, в которых суды приходят к выводу о том, что осуществление капитального ремонта не является основанием для снижения арендной платы как в случаях производства ремонта арендатором, так и в случае производства ремонта арендодателем (Постановление ФАС Московского округа от 28.08.2012 по делу № А40-62718/11-6-516, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 08.07.2020 № Ф06-63217/2020 по делу № А65-29281/2019). Однако необходимо учитывать, что данные судебные акты были приняты с учетом фактических обстоятельств конкретных дел, включая условия договоров аренды, и сделанные в них выводы не могут применяться к делам с другими фактическими обстоятельствами.
Таким образом, в действующем законодательстве нет прямого указания на то, что производство арендодателем капитального ремонта имущества является основанием для снижения арендной платы за соответствующий период, но если арендатор докажет, что в этот период условия пользование имуществом ухудшились, он может потребовать снижения арендной платы в судебном порядке, однако оценить судебную перспективу подобного спора не представляется возможным.
