Реконструкция долевой собственности

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В связи с этим в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) к указанным отношениям применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы» (далее – Постановление КС РФ № 10-П) указано, участники общей долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Несение расходов по содержанию общего имущества, включая расходы на капитальный ремонт, для каждого из собственников помещений в этом доме это обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, обеспечивая сохранность помещения и имущества в целом.

Учитывая, что Общество 2 оплачивает выполненные работы по реконструкции долевой собственности, отношения сторон могут регулироваться ст. 980 ГК РФ «Действия в чужом интересе без поручения».

Согласно п. 1 ст. 981 ГК РФ лицо, действующее в чужом интересе, обязано при первой возможности сообщить об этом заинтересованному лицу и выждать в течение разумного срока его решение об одобрении или о неодобрении предпринятых действий, если только такое ожидание не повлечет серьезный ущерб для заинтересованного лица.

Так в ст. 982 ГК РФ указано, что если лицо, в интересах которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий, даже если одобрение было устным.

Согласно п. 1 ст. 984 ГК РФ необходимые расходы, понесенные лицом, действующим в чужом интересе, подлежат возмещению заинтересованным лицом.

Исходя из данной нормы Общество 1, понесшее расходы на реконструкцию здания, находящегося в общей долевой собственности вправе получить компенсацию части этих расходов.

Операции по реконструкции здания силами Общества 1 для Общества 2 будут являться операциями по реализации работ и отражаться в порядке, предусмотренном законодательством для таких операций.

При выполнении строительно-монтажных работ по реконструкции долевой собственности Общества 1 для собственного потребления (т. е. в части затрат относящейся к своей доле собственности) операции подлежат обложению НДС. При выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение (п. 2 ст. 159 Налогового Кодекса РФ (далее - НК РФ)).

Стоимость реконструкции здания в части, подлежащей возмещению его совладельцем, а также сумма полученного возмещения не признаются ни расходами, ни доходами Общества 1 (п. 3 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 33н (далее – ПБУ 10/99), п. 2 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина РФ от 06.05.1999 № 32н (далее – ПБУ 9/99).

Сумма возмещения затрат, полученная Обществом 1 от Общества 2, не будет учитываться в составе его доходов, поскольку не образует для него экономической выгоды (ст. 41 НК РФ).

Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ в целях налогообложения прибыли не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров.

Для того чтобы быть принятыми в уменьшение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, расходы должны быть экономически обоснованы и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

В соответствии с п. 9 ст. 270 НК РФ в целях налогообложения прибыли не учитываются расходы в виде имущества (включая денежные средства), переданного комиссионером, агентом и (или) иным поверенным в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или иному аналогичному договору.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг), а также передаче имущественных прав на территории РФ.

При возмещении расходов в рамках посреднического договора посредник не должен начислять и уплачивать НДС с перевыставленных расходов, так как они произведены для выполнения основного договора (п. 1 ст. 156 НК РФ). И, поскольку в данном случае Общество 1 не получает вознаграждение от Общества 2, налогооблагаемая база по НДС отсутствует.

Следовательно, данные работы (оказанные услуги), в части относящейся к доле расходов Общетва 2, должны быть перевыставлены от Общества 1 Обществу 2 без отражения в составе расходов и доходов как в бухгалтерском так и в налоговом учете.

Поскольку операции по перевыставлению затрат не являются операцией по реализации «входной» НДС по перевыставленным расходам не может быть принят к вычету, поскольку не участвует в операциях облагаемых НДС (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Расходы произведены в интересах заказчика и к учету посредника не принимаются.

Общество 1 произвело расходы по реконструкции долевой собственности от своего имени и в этом случае необходимо перевыставить счет-фактуру Обществу 2 от своего имени. Счет-фактуру нужно оформить в общем порядке (п. 3.1 ст. 169 НК РФ, п. 3, пп. «а» п. 7, пп.11, 12 Правил ведения журнала учета счетов-фактур, пп. «а» п. 11 Правил заполнения счета-фактуры, п. 3 Правил ведения книги продаж), а именно:

• в счет-фактуру для Общества 2 нужно перенести данные из счета-фактуры от третьего лица;
• зарегистрировать перевыставленный счет-фактуру в ч. 1 журнала учета счетов-фактур за квартал его составления. В книге продаж счет-фактура не отражается;
• зарегистрировать счет-фактуру от третьего лица в ч. 2 журнала учета счетов-фактур за квартал, когда он составлен. В книге покупок необходимо зарегистрировать счет-фактуру, в части приходящейся на долю затрат Общества 1. Счет-фактура в части относящейся к доле затрат Общества 2 в книге покупок не отражается.

К счету-фактуре, перевыставляемому на Общество 2, необходимо приложить копии заверенных ответственным лицом Общества 1 счетов-фактур третьего лица и всех первичных документов, полученных в подтверждение понесенных затрат.